O Zoneamento Urbano é uma das regras fundamentais que orientam como que uma cidade vai se desenvolver, e como os proprietários poderão utilizar seus terrenos. Porém nem sempre um proprietário entende o que isso significa. Vamos neste post esclarecer alguns aspectos relacionados a este assunto.
O que é o Zoneamento Urbano?
As prefeituras precisam definir, de maneira eficiente e lógica, como deve ser o desenvolvimento da cidade ao longo do tempo. Sendo assim, de tempos em tempos, a prefeitura reúne todo o seu legislativo para discutir o Planejamento Urbano da cidade para os próximos anos. Nesta discussão são abordados os principais problemas que a cidade apresenta, e de que maneira a lei do zoneamento pode ajudar a minimizar estes efeitos.
Isso é importante pois, a cidade sofre transformações. Um bairro pode possuir muitas indústrias, por um período, e depois de certo tempo, as industrias podem ir para outras regiões. E nestes lotes que estão “vazios”, podem surgir novas residências, comércios, ou até mesmo edifícios. Uma das funções do Zoneamento Urbano é ditar como deve ser a ocupação dos lotes, e isso é muito importante. Quando em um terreno, na década de 50, funcionava uma fábrica, esta fábrica tinha uma demanda de energia, de água, gerava certo volume de esgoto, que eram devidamente processados pela infraestrutura existente.
Se hoje for construído neste mesmo terreno um edifício residencial, a demanda de energia, de água, e geração de esgotos será outra. Assim, é necessário estudar, no âmbito da cidade, quais impactos que as novas ocupações vão gerar. Essa é mais uma função do Zoneamento Urbano. Além disso, lembre-se que, quando se constrói um edifício de 20 andares, não é apenas a questão de água, energia e esgoto que deverão ser analisadas. Imagina o trânsito que isso pode gerar na escala regional!
Também é necessário entender quais as regiões que hoje estão degradadas e subutilizadas, e de que maneira a legislação pode ser alterada para que estas regiões possam receber investimentos e melhorias. Estas variáveis são definidas pelo Zoneamento, e são discutidas de tempo em tempo, para melhoria contínua das cidades.
E o que isso importa para o proprietário de um imóvel ou terreno?
Para o proprietário, isso importa bastante, pois as regras de zoneamento vão dizer quais são os recuos, por exemplo, que é a distância entre os limites do terreno e o início da construção, que são obrigatórios naquela região. Além disso, vai definir quais os tipos de uso que certa região vai ter, por exemplo, em uma rua pode-se ter apenas residências, e em outra rua próxima, pode ser que possam apenas ter edifícios comerciais. Todas estas regras são definidas pelo zoneamento, e podem ser que elas sejam alteradas conforme as demandas de cada região.
E outra questão bastante importante e que faz parte dos novos planos diretores das cidades é o conceito de função social dos terrenos. Muitas vezes uma família possui um terreno que não possui construções, e a prefeitura pode exigir que o proprietário inicie um empreendimento naquele terreno para que o mesmo não fique vazio e possa gerar problemas de segurança para a vizinhança, por exemplo. Este conceito chama-se de função social, e a prefeitura pode emitir penalidades contra o proprietário, como aumento de IPTU, por exemplo.
E para o projetista, como lidar com estas questões?
Ao iniciar o desenvolvimento de um projeto, é fundamental que o Arquiteto ou Engenheiro Civil busquem junto às autoridades municipais quais são as características de uso e ocupação do solo para poder desenvolver seus projetos. Além disso, é necessário se discutir isso com o cliente, no sentido de se alinhar às demandas com as restrições de uso e ocupação do solo. O profissional deve, sempre que possível, buscar soluções que gerem uma ocupação eficiente dos lotes, e ao mesmo tempo, contribuam para a melhoria da qualidade urbana da região onde aquele lote se encontra.
Hoje a legislação prevê benefícios para quem aumenta a área das suas calçadas, por exemplo, e quem desenvolve projetos tipo multiuso, com térreos comerciais, e pavimentos tipo residenciais. A implantação de sistemas de reuso de água nas edificações otimiza a carga hidráulica nos sistemas de coleta de água de chuva nos dias críticos, e promove o uso consciente de água, que é um assunto muito importante hoje. Também é necessário verificar que, para as residências, as exigências de aquecimento solar já valem para todas as edificações.
Assim, é necessário que o profissional sempre se atualize a fim de que possa sempre mostrar a melhor solução para seus clientes.
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Até a próxima.